重磅發布!2019新浪財經上市房企價值榜TOP50

日期:2019-06-11      來源:新浪財經      點擊:

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       改革開放41年來,中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展,人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來,我國居民的居住條件得到了顯著的改善,根據國家統計局數據顯示,我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。
 
       不僅如此,在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中,房地產開發投資及其拉動的上下游相關產業的產值占我國GDP近四分之一。在以萬科、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里,在深化改革開放的紅利下,市場主體所迸發出來的活力是巨大的。2018年,僅房地產投資這一單個行業在需求端所貢獻的產值就超過12萬億,在如此龐大的體量下,是許多優秀的、實現了快速發展的房地產開發上市公司,這些市場主體的過去和現在為我國未來進一步深化改革開放提供了很好的參考實例。
 
       因此深入剖析、對比分析各主要頭部房企顯得尤為必要。目前,在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家,新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商(考慮到中梁控股的體量較大,且已遞交上市材料,故將其納入考察范圍),并站在投資者的角度,對各公司的綜合競爭力及企業內在投資價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括:運營規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等,并最終形成“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”。通過分析找到各個公司的經營特點及成功經驗,并評比出其中的佼佼者,為行業中及其他行業的公司提供進一步高效發展的借鑒。

 
       從運營規模表現來看,TOP50上市房企經營規模繼續快速增長,頭部效應愈發明顯。合同銷售金額、營業收入、資產規模均實現了快速增長。從上市房企總資產規模來看,年末總資產超過千億的企業有57家,約占上市房企資產總量的27%,超過3000億的企業有14家,超過萬億的企業有4家,依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股(6.740, -0.02, -0.30%)。銷售規模方面,超千億規模的房企已達到31家,碧桂園、萬科、恒大均超過5000億元,根據克而瑞數據,截止2018年底,土儲貨值超過萬億的房企達8家,超過5000億元的達22家,權益土地儲備超過5000億元有12家。過去一年,上市房企的凈資產快速增長,僅凈資產就超過千億的房企達11家。
 
       在成長及經營績效方面,盡管相較于2017年增速有所回落,但2018年上市房企平均房地產業務收入、凈利潤和凈資產規模同比均實現較快增長。雖然拿地面積及金額增速放緩明顯,但全年的銷售增速依然亮眼,即使是體量已超過5000億的碧桂園、萬科、恒大過去一年的銷售額同比增速也達到了32.48%、14.56%、10.1%。值得注意的是,全年的拿地面積與銷售面積之比的均值依然達到1.63,可供頭部房企開發的土儲面積依然在增加。隨著2018年土地市場降溫,TOP50房企銷售均價與拿地均價之比達到3.35的水平。2018年末,存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.38、0.31和0.21,同2017年相比,有所下降。
 
       結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數,主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。TOP50房企平均收入儲備倍數為12.23(參照的是2018年收入),可供結算計入營收的儲備較為充足。在未考慮如佳兆業的舊改土儲沒有計入報表等部分特殊情況的條件下,合景泰富集團的業績儲備倍數最高,達到40.63,而華夏幸福(30.110, -0.17, -0.56%)由于特殊的開發模式的原因,業績儲備倍數僅為3.38位列TOP50最后。
 
       在財務及風險控制上,上市房企債務指標總體平穩,財務風險整體可控。測評研究報告顯示,2018年房地產企業負債水平保持穩定,償債風險在可控范圍之內。中指院數據顯示,2018年末,上市房企資產負債率均值為68.09%,較2017年年上升3.04個百分點;凈負債率均值為92.52%,較2017年末上升2.65個百分點。陸家嘴(15.390, 0.10, 0.65%)、恒大、富力地產、金科股份(6.410, -0.15, -2.29%)等面臨的短期償債壓力較大,佳兆業、大悅城(6.310, 0.03, 0.48%)、中南建設(8.820, -0.28, -3.08%)等凈負債率明顯偏高。
 
       2018年,在TOP50上市房企中,平均加權融資成本為6.24%。其中,中梁控股的平均融資成本最高,達到9.9%,其后分別為朗詩綠色集團(9.8%)、佳兆業集團(8.42%)、榮盛發展(9.680, -0.06, -0.62%)(8.2%)、中國恒大(8.18%)。而九龍倉集團、中海、華潤、龍湖等房企融資成本位于最低的行業。
 
       盈利能力方面,上市房企外延擴張驅動增長,頭部房企盈利突出。中指院數據顯示,2018年上市房企凈資產收益率均值為9.80%,較2017年提升0.51個百分點。2018年,新浪財經價值榜TOP50房企中,平均毛利率、凈利潤率、凈資產收益率(ROE)分別達到34%、16%、18.8%,其中新城控股(39.300, 0.22, 0.56%)憑借著41.19%的ROE高居榜首,相比之下,綠城中國的加權ROE僅為3.71%。
 
  TOP50房企過去一年的股利支付率平均值為33%,多數房企的分紅政策較為穩定,近兩年的股利支付率也較為可觀。其中,陸家嘴、金科股份、綠城中國的分紅率達到50%左右,陽光城(6.590, -0.02, -0.30%)的股利支付率僅8%。
 
       附一:2019新浪財經上市房企價值榜TOP50單項榜
 
       2019新浪財經上市房企價值榜TOP50之A股十強

 
       2019新浪財經上市房企價值榜TOP50之H股十強

 
       2019新浪財經上市房企價值榜TOP50之運營規模十強

 
       2019新浪財經上市房企價值榜TOP50之盈利能力十強

 
       2019新浪財經上市房企價值榜TOP50之財務風控十強

 
       附二:評測指標體系說明
 
       根據房地產開發行業的商業模式及開發流程,此次評測將評價體系總體設定為“2個層次、4個維度”的框架。
 
       其中,第一個層次,即一級標題所包含的4個維度分別為:企業規模、成長潛力及運營績效、盈利能力、財務及風險控制。
 
       第二個層次,即二級標題為個一級標題下再單設多個評價指標,如一級標題“盈利能力”下設銷售毛利率、凈利潤率、ROE等參考指標。各一級標題、相應的二級標題及各自的權重情況如下:
 
       運營規模:拿地金額,土儲貨值,銷售金額,營業收入,股東權益。
 
       成長及經營績效:拿地面積同比增速,收入儲備倍數,銷售金額同比增速,拿地面積/銷售面積,拿地價格/銷售價格,存貨周轉率,經營活動現金流。
 
       盈利能力:凈資產收益率,股利支付率,銷售毛利率,銷售凈利潤率,歸母凈利潤增速。
 
       財務及風險控制:一二線土儲占比,短期償債壓力,凈負債率,資產負債率,平均融資成本。

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